マンションなどの不動産投資で失敗しない７つのポイント

不動産投資で失敗しない７つのポイントをまとめてみました。

１．資金計画に余裕を持っておく
２．インカムゲイン（賃料収入）を基本にする
３．実質利回りを投資の判断に
４．入居率について
５．賃料設定の戦略
６．管理会社の選定
７．入居者審査の判断基準を持つ

以下、各項目を説明していきます。

１．資金計画に余裕を持っておく

マンションやアパートなどの物件を購入するときは、借入も含めて、用意できる資金のすべてを不動産に振り向けると、

少し計画が狂ったら支払いがきつくなってしまったりすることがあります。

資金計画は、多少のゆとりを持った状態にしておく事が大切です。

２．インカムゲインを基本にする

マンションなどの不動産投資は、長期的に考えて、インカムゲイン（収益）を計算して、投資しましょう。

都心部の好立地な物件を割安に購入できれば、短期的なキャピタルゲイン（売却益）が得られることもあるでしょう。

しかし、不動産の価格にも景気変動というサイクル性がありまが、中長期的にインカムゲイン（収益）を得ながら、値上がりした時点での売却を検討するのが堅実な方法です。

つまり、一度投資したら長期運用を前提に投資を行ってほしいものです。

３．実質利回りを投資の判断に

物件の広告などで表示されている利回りは、いわゆる「表面利回り」といって、経費などを織り込んでいない単純計算した数値です。

実際に、その物件を購入するかしないかの判断に必要なのは「実質利回り」です。

表面利回りが同じ物件が２つあったとして、「実質利回り」は、物件ごとに、大きく違ったりします。

実質利回りが一つの投資判断の尺度です。

【表面利回り】＝【年間家賃収入】÷【物件価格】

【実質利回り】＝【年間家賃収入−諸経費】÷【取得費総額】

取得費総額とは、物件価格に仲介手数料や登録免許税などの取得費用を加えたものです。

また、諸経費としては、固定資産税、管理委託費、修繕費、借入金利、入居者斡旋時の不動産業者への仲介手数料などがあります。

４．入居率について

ある程度の入居率を見込んでおく必要があります。

入居率は、物件の立地や建物のグレードなど、たくさんの要素があります。

近隣の賃貸業者に聞けば、目安はわかります。

５．賃料設定の戦略

賃料の相場は、賃貸業者に聞いたり自分で調べたりできますが、

相場より、少し割安な賃料設定がいいでしょう。

それは、入居率が大きく変わるからです、

不動産賃貸経営の経費は、入居率にあまり左右されません。

例えば、１０室のマンションがあったとして、

適性賃料が１０万円とした場合の入居率が７０％とすれば、

月間の収入は、１０万円×１０戸×７０％＝７０万円

適性賃料より少し安めの９万円とした場合の入居率が９０％とすれば、

月間の収入は、９万円×１０戸×９０％＝８１万円

となります。

意外でしょ、安めに設定した方が総収入がおおくなるなんて！

どちらがいいですか？

もちろん収入が多い方がいいですよね

６．管理会社の選定

入居者の募集、審査、賃貸借契約、クレーム・トラブル対応、賃料回収、入退去、建物の維持補修など、不動産経営の管理全般をご自分で行うのはなかなか大変です。
専門業者に委託するのがコスト的にも望ましいです。

入退居手続きやクレーム対応などをスムーズに進めてくれる、信頼できる管理会社を選定しましょう。

７．入居者審査の判断基準を持つ

管理会社に一任する場合には、やはり管理会社が入居者の審査を行うことになりますが、その審査基準をよく把握しておきましょう。