不動産投資用語集 さ行
サービサー
SPC法による特定目的会社から委託を受け、証券化対象資産の管理・運営を行うもの。
金融機関や一般会社から、金銭債権を譲り受けたり、委託を受けて回収・管理することを業務とし、債権回収会社とも呼ぶ。
業務に際しては法務大臣の許可が必要で、その許可を受けた会社（株式会社に限られている）がサービサーである。不動産取引に関する金銭債権の回収・管理業務も、その営業は、弁護士またはサービサーでなければ行なうことはできない。
CMBS
Commercial Mortgage Backed Securitiesの略で、商業不動産担保ローン証券などと呼ばれることもある。
事務所、ショッピングセンター、ホテル等の商業用不動産を担保にした貸付債権から得られる金利収益を配当原資にした証券。
J-REIT
日本における上場不動産投資信託のこと。
アメリカのREIT（Real Estate Investment Trust）の日本版であることから、J-REITと呼ばれる。
不動産を買収、賃貸して収益を得る専門の会社（投資法人）または同様の機能を担う信託会社が証券を発行し、金融商品として取引されるが、その発行主体がJREITである。
資産運用型
不動産の証券化における類型の一つで、複数の不動産を売買・運用し、その利益を投資家に配分する仕組みをいう。
金融商品を開発して投資家に販売することを主な目的とした不動産の証券化に用いられることが多く、不動産の運用収益を高めることに焦点がある。
資産担保金融
資金調達の方法の一つ。
特定の資産の価値や収益力を裏付けに資金を調達すること。
不動産や債権などの資産をもとの所有者から分離し、その資産から生じるキャッシュフローを原資として証券を発行する方法が主流である。
資産の流動化に関する法律（資産流動化法）
特定目的会社または特定目的信託を用いて資産を流動化するためのしくみを定めた法律で、SPC法とも呼ばれる。
私募
新たに有価証券を発行する際に、特定少数の投資者に対して購入を勧誘することで、機関投資家を相手に行なわれることが多い。
プロ私募といわれる適格機関投資家向けの私募と、２名以上５０名未満の投資家を対象とした少人数私募の２種類があり、発行コストが低く、あらかじめ保有者を確定しやすいというメリットがある。
私募ファンド
投資家から資金を募って運用する事業のなかで、資金を募る対象者が狭く限定されているものをいい、「プライベートファンド」と言う。
通常、募集対象が５０人未満のものをさすが、特に対象を適格機関投資家に限った「プロ私募」による事業も私募ファンドの一つである。
時価会計
企業の資産と負債を、毎期末の時価で評価する会計のこと。
これまでは、取得原価主義会計であり、資産を購入した時の価格（原価）で貸借対照表に計上し、その後価格が変化しても見直すことはなく、売却してからはじめて利益や損失を確定して損益計算書に計上する仕組みだったため、含み益や含み損を生み出していたが、会計制度の国際的な統一化の流れに沿い、時価による評価方法が導入されたため、含み益の益出しによる損失の補填とか、含み損を抱えていても売却するまでわからないとか、また会社が倒産した場合、後で多額の不良債権発覚といったこと、などを防ぐことができることとなった。
慈善信託
SPC法を活用した証券化の際、証券発行体（SPC）とオリジネーターに資本関係がある場合に、オリジネーターの倒産が SPCに影響を与えるリスクを回避する為に、タックスヘイブン（ケイマン島等）に設立するSPCの形式的な株主になる信託のことをいう。
この信託は、SPCの清算時（信託期間満了時）にSPCの資本金を最終的に慈善団体に寄付する契約を結び、チャリタブルトラストという中立的な株主をおくことで、オリジネーターとの関与を無くしている。
受益証券
信託財産から得られる利益を受け取る権利を信託受益権と呼ぶが、SPC法においては特定目的信託制度を利用した場合に信託受益権を分割して販売される証券のこと。
株式や社債など一般の証券と同様に流通させることができる。
証券化
不動産を流動化する手法の一つ。
不動産をSPC（特定目的会社）等に譲渡、または信託して、その不動産から得られると思われる収益を裏付けに、有価証券を発行する方法をいう。
この証券化によって、不動産の価値が金融商品として取引されることになる。不動産のもとの所有者は、比較的少ないリスク負担で資金を調達できる一方、投資家にとっては不動産投資の機会が拡大する。
真正売買
不動産の流動化や売買において、資産譲渡人譲受人へ真正に不動産が譲渡されたことをいう。
真正売買であるかどうかは、当事者の意思（不動産の買戻特約や修繕費負担の有無、リスクの移転の程度）、取引価額の適正さ、所有権移転登記などを考慮して判断される。
信託
財産権の移転、その他の処分をなし、他人をして一定の目的に従いその財産の管理または処分をなすことをいう。
契約または遺言により自由に設定できるが、信託を営利事業として営む場合にはさまざまな規制がある。
信託受益権
信託において、信託財産から得られる利益を受け取る権利をいい、その権利の内容は信託契約等において個別に定められる。
不動産の信託受益権のなかには、その性質が不動産そのものと類似したもの（分割の禁止や譲渡の制限、信託不動産の賃借人の特定、税負担などを伴う受益権）があり、取引に当たって宅地建物取引業法が適用される恐れがあることに注意が必要である。
あ か さ た な は ま や
SPC法による特定目的会社から委託を受け、証券化対象資産の管理・運営を行うもの。
金融機関や一般会社から、金銭債権を譲り受けたり、委託を受けて回収・管理することを業務とし、債権回収会社とも呼ぶ。
業務に際しては法務大臣の許可が必要で、その許可を受けた会社（株式会社に限られている）がサービサーである。不動産取引に関する金銭債権の回収・管理業務も、その営業は、弁護士またはサービサーでなければ行なうことはできない。
CMBS
Commercial Mortgage Backed Securitiesの略で、商業不動産担保ローン証券などと呼ばれることもある。
事務所、ショッピングセンター、ホテル等の商業用不動産を担保にした貸付債権から得られる金利収益を配当原資にした証券。
J-REIT
日本における上場不動産投資信託のこと。
アメリカのREIT（Real Estate Investment Trust）の日本版であることから、J-REITと呼ばれる。
不動産を買収、賃貸して収益を得る専門の会社（投資法人）または同様の機能を担う信託会社が証券を発行し、金融商品として取引されるが、その発行主体がJREITである。
資産運用型
不動産の証券化における類型の一つで、複数の不動産を売買・運用し、その利益を投資家に配分する仕組みをいう。
金融商品を開発して投資家に販売することを主な目的とした不動産の証券化に用いられることが多く、不動産の運用収益を高めることに焦点がある。
資産担保金融
資金調達の方法の一つ。
特定の資産の価値や収益力を裏付けに資金を調達すること。
不動産や債権などの資産をもとの所有者から分離し、その資産から生じるキャッシュフローを原資として証券を発行する方法が主流である。
資産の流動化に関する法律（資産流動化法）
特定目的会社または特定目的信託を用いて資産を流動化するためのしくみを定めた法律で、SPC法とも呼ばれる。
私募
新たに有価証券を発行する際に、特定少数の投資者に対して購入を勧誘することで、機関投資家を相手に行なわれることが多い。
プロ私募といわれる適格機関投資家向けの私募と、２名以上５０名未満の投資家を対象とした少人数私募の２種類があり、発行コストが低く、あらかじめ保有者を確定しやすいというメリットがある。
私募ファンド
投資家から資金を募って運用する事業のなかで、資金を募る対象者が狭く限定されているものをいい、「プライベートファンド」と言う。
通常、募集対象が５０人未満のものをさすが、特に対象を適格機関投資家に限った「プロ私募」による事業も私募ファンドの一つである。
時価会計
企業の資産と負債を、毎期末の時価で評価する会計のこと。
これまでは、取得原価主義会計であり、資産を購入した時の価格（原価）で貸借対照表に計上し、その後価格が変化しても見直すことはなく、売却してからはじめて利益や損失を確定して損益計算書に計上する仕組みだったため、含み益や含み損を生み出していたが、会計制度の国際的な統一化の流れに沿い、時価による評価方法が導入されたため、含み益の益出しによる損失の補填とか、含み損を抱えていても売却するまでわからないとか、また会社が倒産した場合、後で多額の不良債権発覚といったこと、などを防ぐことができることとなった。
慈善信託
SPC法を活用した証券化の際、証券発行体（SPC）とオリジネーターに資本関係がある場合に、オリジネーターの倒産が SPCに影響を与えるリスクを回避する為に、タックスヘイブン（ケイマン島等）に設立するSPCの形式的な株主になる信託のことをいう。
この信託は、SPCの清算時（信託期間満了時）にSPCの資本金を最終的に慈善団体に寄付する契約を結び、チャリタブルトラストという中立的な株主をおくことで、オリジネーターとの関与を無くしている。
受益証券
信託財産から得られる利益を受け取る権利を信託受益権と呼ぶが、SPC法においては特定目的信託制度を利用した場合に信託受益権を分割して販売される証券のこと。
株式や社債など一般の証券と同様に流通させることができる。
証券化
不動産を流動化する手法の一つ。
不動産をSPC（特定目的会社）等に譲渡、または信託して、その不動産から得られると思われる収益を裏付けに、有価証券を発行する方法をいう。
この証券化によって、不動産の価値が金融商品として取引されることになる。不動産のもとの所有者は、比較的少ないリスク負担で資金を調達できる一方、投資家にとっては不動産投資の機会が拡大する。
真正売買
不動産の流動化や売買において、資産譲渡人譲受人へ真正に不動産が譲渡されたことをいう。
真正売買であるかどうかは、当事者の意思（不動産の買戻特約や修繕費負担の有無、リスクの移転の程度）、取引価額の適正さ、所有権移転登記などを考慮して判断される。
信託
財産権の移転、その他の処分をなし、他人をして一定の目的に従いその財産の管理または処分をなすことをいう。
契約または遺言により自由に設定できるが、信託を営利事業として営む場合にはさまざまな規制がある。
信託受益権
信託において、信託財産から得られる利益を受け取る権利をいい、その権利の内容は信託契約等において個別に定められる。
不動産の信託受益権のなかには、その性質が不動産そのものと類似したもの（分割の禁止や譲渡の制限、信託不動産の賃借人の特定、税負担などを伴う受益権）があり、取引に当たって宅地建物取引業法が適用される恐れがあることに注意が必要である。
あ か さ た な は ま や
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