不動産投資の資金計画（NOIの把握）

不動産投資で収益物件を購入するときの壁の一つが、資金計画です。

投資用不動産を買うのに、全額を自己資金で買える場合は、損をしても、破綻ということはありません。
不動産投資はローンを組んでするのが、レバレッジもが効いて、投資効果が増します。
しかし、ローン返済を伴う投資は、資金計画を把握しておかないと破たんすることもありえます。
不動産投資で大きな収益物件を買う場合は、多額の資金が必要になってきますので、ローンなしで、自己資金で購入することはほとんどないでしょう。

こういった場合に、資金計画をしっかりとしておかなければなりません。
資金計画のポイントを、わかりやすく説明していきたいと思います。

以下の３つを検証することが大切だと思います。

１．キャッシュフロー
２．債務回収比率（ＤＣＲ）
３．自己資金の回収期間

それでは、順番に説明しましょう。

１．キャッシュフローの検証

投資対象の収益物件が、どの程度の賃料等の収入があるのか把握します。

表面利回りだけではなく、賃貸運営などのコスト、固定資産税などの保有コストを差し引いた、純収益はいくらなのかが大切です。
マンションとオフィスビルなどでは、経費のかかり方が大きく異なります。

純収益は、よくNOI(Net Operation Income)と言われているものです。

　ＮＯＩ ＝ 年間の賃料収入 − 諸経費

　（諸経費とは、修繕費、固定資産税、管理委託費などのこと）

NOIを計算し、その物件から得られる実質利回り（正味利回り）を計算して、投資判断をしましょう。

　実質利回り ＝ ＮＯＩ ÷ 物件取得価格（諸費用を含む）

収益物件を購入してから、売却するまでの間の入居率も８５〜９０％ぐらいで想定して、純収益ＮＯＩで投資判断すれば、とても堅実です。

債務回収比率（ＤＣＲ）と自己資金の回収期間については、次回以降の記事で書きますね。