不動産価格の評価方法、取引事例比較法、収益還元法、原価法

前回の記事：不動産のディスカウントキャッシュフロー法（DCF法）の続きです。

不動産の価格を算出するのに、不動産鑑定評価で使われる３つの方法

取引事例比較法　収益還元法　原価法

について、説明します。

ある中古マンション１室の値段を考えてみましょう。

価格がいくらくらいか、どのように考えますか？

最も身近な方法は、同じようなものがいくらで売られているか、いくらで買われているかというような方法です。

このような方法を不動産の鑑定評価の方法では、取引事例比較法といいます。

取引事例法は、同じマンションの別室が、いつ、いくらで売買されたのか、という事例を収集します。

この取引価格事例のデータを利用し、その部屋と取引事例とを比べ、有利な面や不利な面、時系列を考慮し、その部屋の不動産価格を算出します。

同じマンションの事例が少ない場合には、周辺のマンションの取引事例も収集し、
価格を算出します。

原価法は、この賃貸物件と同じものを土地を買って、建物を建設したら、いくらかかるのか？

といった考え方で、不動産の価格を算定する方法です。

マンションの敷地全体の価格を求めます。

敷地全体の価格は、周辺における土地の取引事例などからの推定です。

マンション１棟の建設費を推定します。

さらに、新築価格から築年数などを考慮して、算出します。

収益還元法は、文字通り、不動産の価格を収益面から考える方法です。

マンションなどを賃貸した場合に得られる年間の家賃収入により計算します。

この家賃収入から、固定資産税や修繕費、仲介手数料など経費を差引いた純収益を元にして、不動産の価格を推定するのが収益還元法です。

収益還元法には、いくつかの手法があり、そのうちのひとつがディスカウントキャッシュフロー法（DCF法）です。