相続対策としての不動産賃貸経営や不動産投資

土地の相続税評価額は、更地の状態では、そのままの評価ですが、貸ビル、アパート、賃貸マンションなどの「貸家」の敷地となっている場合は、大幅な評価の減額があります。
これが相続税対策になる理由です。

これは、更地の土地だと、利用が自由度が高いですが、建物が建っていて、貸しているとすると、その土地の自由度は、低くなりますので、その土地の相続税評価額が下がるという理屈です。

相続税評価額が５０００万円とすると、その土地
に買い手がつけば５０００万円かそれ以上で売ることができると考えられます。
しかしそこに建物を建てて人に貸したとすると、土地は自由に売ることができなく
なります。よってその土地の相続税評価額が下がるのです。

相続税をできるだけ少なくするための方法は次のようなものが考えられます。

　１　１年あたり１１０万円の基礎控除を活用して、計画的に贈与を行う。
　２　アパート、賃貸マンションなどの収益を生む賃貸経営の不動産を
　　　子供に贈与して、家賃収入を子供に移転する。
　３　居住用不動産を配偶者に贈与する。
　４　土地の有効活用。更地に建物を建てて、相続税評価額を下げる。
　５　自己所有している不動産を賃貸用にして、相続税評価額を下げる。

ここでは、４の土地活用のよる節税効果を見てみましょう。

例えば、相続税評価額１億円の土地に２億円を借入れて２億円の賃貸マンションを建設したとしましょう。借地権割合は６０％、借家権割合は３０％とします。
また、建物の固定資産税評価額は建設費の７０％とします。

この場合の相続税評価額は、

土地：　１億円×（１−０.６×０.３）＝８２００万円
建物：　２億円×０.７×（１−０.３）＝９８００万円
借金：　▲２億円

合計▲２０００万円

借入金などの負債は相続税評価額から差し引くことができるので、
相続税評価額は０（ゼロ）ということになります。

仮に税率を３０％とすると、土地を更地で持っている場合に比べて、３０００万円の節税となります。

これは、更地に賃貸物件を建てるという土地の有効活用ではなくても、１棟の賃貸ビル、アパート、賃貸マンションなどの収益物件を購入しても同じことです。

しかし、相続対策にはなっても、家賃収入から借入の返済や経費を差し引いて、キャッシュフローがプラスにならなければ、意味がないですよ。